Laen kinnisvara tagatisel on eraisikule võimalus saada suurem laenusumma soodsama intressiga, kasutades tagatiseks juba olemasolevat korterit, maja või maatükki. NB! See ei ole kodulaen ega hüpoteek uue kodu ostmiseks — see on tarbimislaen, mille tagatis on Sinu praegune kinnisvara, ja saadud raha kasutad vabalt: remondiks, refinantseerimiseks, ettevõtluseks, hädaolukorraks või muudeks vajadusteks. Tüüpilised tingimused: summa kuni 50–70% kinnisvara turuväärtusest, KKM 6–12%, periood 5–15 aastat.
Kolm peamist kinnisvaratüüpi tagatisena#
🏢 Korter#
Kõige levinum tagatis Eesti tingimustes. Tüüpilised parameetrid:
- Korteri turuväärtus: hinnatakse sertifitseeritud hindaja poolt (50–200 €)
- Laenusumma: 50–70% turuväärtusest (näiteks korter 80 000 € — laen 40 000–56 000 €)
- Asukoha mõju: Tallinn, Tartu, Pärnu — kõrgem turuväärtus, soodsamad tingimused. Maapiirkonna korterid — piiratud, kuid võimalikud
- Korterelamu seisukord: arvestatakse korteri renoveeritus, lift, juurdepääs
🏡 Eramaja (üksikelamu, kaksikelamu, ridaelamu)#
Maja kui tagatis annab tavaliselt soodsamaid tingimusi kui korter — suurem turuväärtus, eramu element. Erilisused:
- Laenusumma: 50–65% (veidi madalam kui korteri puhul, kuna müümine aeglasem)
- Maa kuulumine: kontrollitakse, et maa on Sinu nimel (mitte ainult hoone)
- Tehnoseisukord: küte, elekter, kanalisatsioon — nõuab inspektsiooni
- Energiaklass: uued majad parema energiaklassiga (A, B) annavad soodsamad tingimused
🌳 Maatükk (vaba krunt, põllumaa, mets)#
Maa tagatisena on piiratum, kuid võimalik:
- Elamumaa: kõige likviidsem, võetakse tagatiseks tavaliselt 40–60% väärtusest
- Põllumaa, metsamaa: harvem, vaja spetsialiseerunud krediidiandjat
- Krundi suurus ja asukoht: Harjumaa elamumaa palju ihaldatum kui Setomaa põllumaa
- Sihtkasutus: elamumaa, ärimaa, põllumajandus — mõjutavad väärtust
Maa ja metsamaa eripärad: vaba krundi puhul loeb asukoht ja detailplaneering; põllumaa hinnatakse viljakuse ja rendipotentsiaali järgi; metsamaa hindamisel arvestatakse lisaks maa väärtusele kasvava metsa väärtust (takseerandmed/raiehinnang) — seetõttu küsib laenuandja metsamaa puhul sageli metsakorralduskava. Maatüki LTV on tavaliselt madalam kui korteril (sageli 40–60%), sest maa müük võtab pantimise realiseerimisel kauem aega. Laen maa või metsamaa tagatisel sobib olukorda, kus kinnisvara on olemas, kuid korterit-maja panti panna ei soovi.
Mida saab kinnisvara tagatisel rahastada?#
1. Remont ja renoveerimine (ilma ehituslaenuta)#
Kõige populaarsem kasutus. Erinevalt ehituslaenust (mis on osamaksetena väljaantud kodulaenu osa), kinnisvara tagatisel saadud raha laekub ühe summana ja Sina ise korraldad remondi:
- Vannitoa renoveerimine: 5 000–15 000 €
- Köögi täielik uuendamine: 8 000–25 000 €
- Kogu korteri renoveerimine: 20 000–60 000 €
- Maja katuse, akende, kütte uuendus: 15 000–50 000 €
Kasuta meie laenukalkulaatorit, et arvutada täpselt kuumakse.
2. Olemasolevate laenude refinantseerimine#
Kui Sul on kogunenud 3–5 erinevat kohustust (kiirlaenud, krediitkaardid, järelmaksud), saab need koondada üheks kinnisvara tagatisel laenuks palju soodsama KKM-iga. Loe ka refinantseerimislaenust.
3. Ettevõtluse käivitamine / investeering#
Eraisikud, kes alustavad ettevõtte või kavandavad investeeringuid (kinnisvara üürile, väikeettevõte, kaubandus), kasutavad sageli oma olemasolevat kinnisvara tagatisena. NB! Kui Sa esindad juba olemasolevat ettevõtet, vaata pigem ärilaenu valdkonda → laenfirmale.ee.
4. Hädaolukorrad ja suuremad kulutused#
Tervisekulutused, perekondlikud kriisid, advokaaditasud kohtumenetluses — kinnisvara tagatisel saadud raha on tihti viimane realistlik finantsallikas kui tagatiseta laenud ei sobi.
Protsess samm-sammult#
- Esialgne taotlus krediidiandjale — esitad oma andmed ja kinnisvara info. Otsus tehakse 1–5 tööpäeva jooksul.
- Kinnisvara hindamine — sertifitseeritud hindaja külastab objekti või teeb online-hinnangu (sõltub summast). Tasu 50–300 €, kantakse tavaliselt taotleja kanda.
- Laenupakkumine — krediidiandja teeb täpse pakkumise summa ja tingimustega.
- Notariaalne tehing — leping allkirjastatakse notari juures, hüpoteek kantakse kinnistusraamatusse. Notari tasu 250–700 €.
- Raha laekub kontole — tavaliselt 1–3 tööpäeva pärast tehingut.
Arvutus on hinnanguline. KKM sisaldab lisatasusid — täpne info pangast.
NB! Kalkulaator on annuiteet-arvutus — sama valem kehtib kõikidele tagatud laenudele. Sisesta laenusumma, periood ja KKM, et näha tüüpilist kuumakset.
Mida laenuandja vaatab kinnisvara tagatisel taotluse puhul?#
- Kinnisvara turuväärtus — peamine näitaja
- Omandiõigus — peab olema Sinu nimel (mitte abikaasa, mitte ettevõtte)
- Olemasolevad koormatised — kas kinnisvaral on juba hüpoteek (näiteks vana kodulaen)? Sel juhul on tagatisruumi vähem
- Sinu sissetulek — peab katma kuumakse (KMSI alla 40%)
- Krediidiajalugu — maksehäire mõjutab, kuid tagatis pehmendab
- Kinnisvarakindlustuse olemasolu — kohustuslik laenuperioodi ajal
Pakkujad kinnisvara tagatisel laenule Eestis#
Spetsialiseeruvad eelkõige:
- Bigbank — paindlik kinnisvara tagatisel laen ja refinantseerimine
- Mogo — kinnisvara ja auto tagatisel laenud
- Bondora — kinnisvara tagatisel laenud P2P platvormi kaudu
- Coop Pank — väikelaen kinnisvara tagatisel mõnel juhtumil
- Mõned väiksemad spetsialiseeritud krediidiandjad
Vt kinnisvara tagatisel laenu pakkujate võrdlus.
Mille võrra kinnisvara tagatisel on soodsam — näide#
| Laenutüüp | KKM | Kuumakse | Kogukulu |
|---|---|---|---|
| Tagatiseta väikelaen | 19% | ~510 € | 42 850 € |
| Kinnisvara tagatisel | 8% | ~389 € | 32 700 € |
Sääst kogukulus: ~10 150 € (peaaegu pool aastat keskmist netopalka).
Erinevalt tagatiseta laenust, kinnisvara tagatisel laenu mittemaksmise korral võib pakkuja realiseerida tagatise: korter, maja või maa müüakse oksjonil võla katteks. Sina saad järelejäänud summa, kuid kinnisvara ei ole enam Sinu. Enne sellise laenu võtmist arvuta hoolikalt: kas kuumakse mahub eelarvesse ka raskemates oludes (näiteks tööpaiga vahetus, ootamatud kulud).
Kalkulaatori tulemus on informatiivne hinnang ja ei ole tagatis laenu saamiseks. Iga laenuandja teeb oma krediidiotsuse oma poliitika alusel.
Mida sellelt lehelt EI leia — eraldi teemad#
Kui Sa kavatsed osta uue korteri, ehitada maja või soetada maatüki — see on hoopis teine tooteklass: kodulaen ehk hüpoteeklaen. Selle juures:
- Tagatiseks on ostetav kinnisvara, mitte olemasolev
- Pakkujad: Swedbank, SEB, LHV, Coop Pank — suurpangad, mitte krediidiandjad
- Periood kuni 30 aastat, KKM Euribor + 1,5–3%
- KredEx noore pere kodulaenu käendus võimalik (lapsega pere alla 35 a)
- Ehituslaen — osamaksetena ehituse edenemise järgi
- Noore pere laen, perelaen — riiklikud toetusprogrammid
See on eraldi laenuturg oma reeglite, kalkulaatorite ja protsessiga. Põhjalikum info → hüpoteek.ee.
Tagasi peamisesse teemaks#
← Laen tagatisega — kõik tagatise variandid
Vt ka: Autolaen · Refinantseerimislaen · Remondilaen
Tagatiseta alternatiivid ja üldine võrdlus: kõik laenutooted.
Korduma kippuvad küsimused#
Hüpoteek (kodulaen) on suunatud konkreetselt eluaseme ostmiseks — tagatiseks on ostetav kinnisvara. Tingimused parimad (KKM 4–7%), periood pikk (kuni 30 a), kuid raha kasutus on rangelt sihtotstarbeline. Kinnisvara tagatisel laen on tarbimislaen, kus tagatiseks Sinu olemasolev kinnisvara — kasutad raha vabalt mis tahes vajaduseks. KKM 6–12%, periood 5–15 a. Kaks erinevat tooteklassi.
Jah, see on võimalik kui Sinu kinnisvara turuväärtuses on veel ruumi. Näide: korter 100 000 €, olemasolev kodulaen 60 000 € → vaba tagatisruumi 40 000 €. Sealt saad teoreetiliselt täiendava laenu 20 000–30 000 € peale (50–70% vabast osast). Seda nimetatakse teine hüpoteek (second mortgage).
Tavaliselt vähemalt 20 000 € turuväärtuses. Mõned pakkujad alustavad 15 000-st (väike maatükk, vana korter maapiirkonnas). Kallidiana suurematel kinnisvaratel (üle 100 000 €) saad palju soodsamaid tingimusi.
Jah, kogu laenuperioodi vältel. Kindlustuse maksumus 100–400 €/aastas sõltuvalt kinnisvara väärtusest ja tüübist. Pakkujad kontrollivad kindlustuse olemasolu igal aastal.
Aktiivse maksehäirega — keeruline, kuid mõnel spetsialiseeritud krediidiandjal võimalik (kõrgema KKM-iga, tüüpiliselt 14–18%). Lõpetatud maksehäirega — palju lihtsam, KKM võib olla 8–12%. Tagatis pehmendab maksehäire mõju oluliselt.
Tavaliselt 10–25 päeva: esialgne hindamine 1–5 päeva, kinnisvara hindamine 3–7 päeva, lepingu vormistamine ja notariaalne tehing 5–10 päeva, raha laekumine 1–3 päeva. Suurematel summadel (üle 50 000 €) ja keerulisematel juhtumitel võib protsess kesta kuni 6 nädalat.
Jah, kuid keerukam — vajab laenuandja kooskõlastust. Praktikas: kui ostja maksab Sinu eest laenu jäägi (notarialselt korraldatuna), saab tehingu lihtsalt läbi viia. Ostja võib ka võtta üle olemasoleva laenu (kui laenuandja nõustub).